CERTIDÕES RELACIONADAS COM O IMÓVEL
Certidão de Propriedade
Esta é a primeira certidão que o adquirente deve obter para certifica-se de estar a propriedade do imóvel em nome do vendedor.
Esse documento é a cópia da matrícula ou sua transcrição fornecida pelo oficial de Registro de Imóveis onde está matriculado ou transcrito o imóvel pretendido.
Vale consignar que esta certidão deve ser a mais recente possível, ou seja, ter no máximo, trinta dias contados de sua emissão, tendo em vista que o imóvel já pode ter sido vendido e uma certidão antiga não mostrará o novo proprietário. Para maior segurança do negócio essa certidão deve ser solicitada no dia da assinatura do contrato.
Certidão Negativa de Tributos Municipais
Como os tributos municipais se vinculam ao bem, principalmente, do domínio, o adquirente se tornará responsável pelos débitos que porventura existam em razão de sua aquisição, motivo pelo qual deve dar importância na análise dessas certidões.
Certidão Negativa de Débitos Condominiais
Nos débitos condominiais, o imóvel também responde pela obrigação independente de quem for o proprietário. Sendo importante a verificação dessa declaração que é fornecida, exclusivamente, pelo síndico do condomínio que foi eleito em assembleia, e deve estar com firma reconhecida.
Certidão Negativa de Imóveis enfitêuticos
Na hipótese, do adquirente desejar possuir um imóvel sujeito a enfiteuse, como no caso de terrenos de marinha de domínio da União, deve solicitar a certidão negativa de foro e laudêmio, expedida pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU), uma vez que o foro e o laudêmio incidem sobre o imóvel, respondendo o seu atual titular pelas dívidas referentes a eles, ainda que anteriores a data de sua aquisição.
Do risco de desapropriação
Para se evitar qualquer contrariedade em uma possível constatação de desapropriação do imóvel, antes da realização do negócio, deve o comprador verificar se há declaração de utilidade pública em relação a ele.
CERTIDÕES RELACIONADAS COM O VENDEDOR
Após ter a certeza de que existe a possibilidade de se adquirir o imóvel, é necessário que se verifique a idoneidade do alienante.
Caso o vendedor do imóvel seja pessoa jurídica as certidões forenses devem ser analisadas com todo o cuidado, uma vez que é habitual ações que tramitam em face de empresas, principalmente na Justiça do Trabalho.
Na eventualidade do vendedor estar com sérios problemas financeiros, poderá ocorrer, por exemplo, a fraude contra credores ou fraude à execução, que tornará o negócio anulável ou ineficaz em razão dos credores anteriores, com a perda do imóvel pelo comprador.
Desse modo, no caso de ter ação já tramitando quando ocorreu à venda, ou seja, na fraude à execução, o credor prejudicado poderá requerer a simples penhora do bem vendido nas mãos de quem quer que esteja, ainda que a escritura já tenha sido registrada.
Vale registrar, que se o adquirente fez todas as investigações de praxe e não existia nenhum ônus impeditivo para a compra do imóvel, como por exemplo, ausência de registro no cartório, referente à penhora do imóvel, a jurisprudência pátria tem afastado o reconhecimento de fraude à execução.
Contudo, se ainda não tramitava nenhuma ação, mas já existiam indícios da insolvência do devedor, como por exemplo, certidões positivas de protestos, o credor prejudicado poderá ajuizar a ação pauliana para anular a venda feita com fraude contra credores.
PRAZO DE DECADÊNCIA DO DIREITO DE PLEITEAR A FRAUDE NA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL
Decai em quatro anos, o direito de terceiros de pleitear a anulação do negócio, a contar da data de registro do contrato de compra e venda junto ao oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente.
Assim, é de suma importância verificar a situação do antecessor do alienante, na hipótese da compra do imóvel em questão ter sido realizada pelo atual vendedor há menos de quatro anos.
REGISTRO DA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL
Independente de o imóvel ter sido adquirido por compromisso de compra e venda ou por escritura pública, este deve ser registrado ainda que represente um custo para o adquirente.
O direito real sobre o imóvel só é adquirido pelo comprador, seja ele de aquisição (promessa de compra e venda) ou de propriedade (escritura de compra e venda), quando este título é registrado junto ao oficial de Registro de Imóveis da Circunscrição Imobiliária em que está matriculado, só assim, se dará publicidade ao feito que se tornará oponível contra terceiros.
Enquanto o registro não é efetuado, nada impede que o titular do imóvel transfira esse direito a outra pessoa, uma vez que poderá extrair uma cópia da matrícula onde ainda se passe por proprietário.
Assim, o negócio jurídico de compra e venda de imóveis sempre envolverá riscos que poderão ser reduzidos com a adoção de cautelas de praxe.
Autora: Carla Pontes
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Campinas
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